허위 임대차 계약, 수익률 과장 홍보 등은 주의해야
(서울=포커스뉴스) 최근 유례없는 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 가운데, '선임대 후분양' 상가가 인기몰이를 하고 있어 화제다.
선임대 후분양 상가는 말 그대로 이미 임대차 계약이 맺어진 물건을 분양받는 형식의 상가를 뜻한다.
상가는 전반적으로 금액대가 높아 환금성이 좋지 않고, 동선 및 배후수요 파악 등 투자자들이 점검해야 할 사항이 많다. 또 최근 수년간 전국적으로 상가 공급이 봇물을 이루면서, 이에 따른 공실 우려도 함께 높아지는 문제점을 안고 있다.
이에 반해 선임대 상가는 임차인을 찾아야 하는 부담을 덜 수 있어, 선분양 상가보다 대체로 높은 투자 안전성을 확보할 수 있다.
투자 즉시 임차인에게 임대료를 받을 수 있다 보니 예상 수익률을 가늠하기 쉽고, 이에 따른 꼼꼼한 자금계획도 세울 수 있기 때문이다.
또 계약주체 입장에서는 이를 통해 분양률을 높일 수 있어, 선임대 형태는 좋은 마케팅 기법으로도 자리잡고 있다.
하지만 선임대 후분양 상가는 주의해야 할 사항도 만만치않게 많다. 무엇보다 최근 선임대 상가 분양에서 가장 큰 문제가 되는 것은 '허위 임대차 계약'이다.
이는 분양 업체가 수수료(영업이익) 획득에만 초점을 맞추고 투자자의 계약을 유도, 입점 시기에 계약을 파기하는 꼼수 기법이다.
예를 들어 한 상가 분양 시 수수료가 1000만원, 선임대 계약 체결 계약금이 500만원이라 가정하면, 계약주체가 선임대 계약을 맺었다가 임점이 임박할 무렵 임차인이 입점할 수 없게 됐다는 이유를 들어 계약을 파기하는 것이다.
이미 분양 영업수당이 계약금을 넘어 이에 따른 차액으로 계약주체는 이득을 보지만, 투자자는 계약금 500만원을 돌려받는 것 외에는 임차인을 구하지 못해 낭패를 보는 식이다.
실현 불가능한 고수익 보장을 내세우는 업체가 늘고 있는 점도 주의해야 할 부분이다.
4일 김민영 부동산114 연구원은 "최근 선임대를 통해 터무니 없는 수준의 고수익을 내세우는 계약주체를 살펴보면, 실상은 이를 이행하기 어려운 영세한 경우가 상당수"라며 "이왕이면 각종 안전장치를 갖추고 있고, 부도 위험이 낮은 브랜드 업체의 분양 상품을 살피는 것이 좋을 것"이라고 조언했다.
김병기 리얼투데이 연구원은 "일단 선임대 자체가 시행사나 분양대행사가 선호하는 분양 형태가 아니다. 사실상 미분양이 우려되는 상품을 선임대로 현혹하는 경우도 부지기수"라며 "또 계약주체가 일단 선임대 조건을 통해 비싼 임대료로 세입자를 확보하지만, 계약 갱신시점에 빠져나가는 경우도 종종 있다. 이 경우 피해는 고스란히 투자자 몫이 된다"고 우려했다.선임대 후분양 방식으로 상가 분양이 이뤄진 서울 마포구 서교동 소재 '메세나폴리스' 전경. <사진출처=네이버 거리뷰>
[ⓒ 부자동네타임즈. 무단전재-재배포 금지]
