조합원이 모든 책임 부담…토지 제대로 확보 못할 시 낭패 볼 수 있어
(서울=포커스뉴스) 최근 1~2년간 주택시장 호조세와 함께 저렴한 가격을 내세운 지역주택조합 아파트 공급이 급증하면서, 수요층의 관심도 높아지고 있다. 하지만 투자 위험 요소도 많아 주의가 요구된다.
20일 국민권익위원회의 분석 자료에 따르면 전국 지역주택조합 연건 설립 건수는 작년 6월 기준 총 33건으로 지난 2010년 이래 최대치를 기록했다. 또 조합 가구수도 2만명을 넘으며 매년 가파른 속도로 상승세를 타고 있다.
지역주택조합이란 같은 지역에 거주하는 주민들이 사업 주체가 돼 조합을 결성하고, 토지를 매입해 집을 집는 방식을 의미한다. 쉽게 말하면 주민들이 일종의 '공구(공동구매)' 형식으로 아파트를 구매하는 것이다.
지역주택조합원이 되기 위해서는 주택이 없거나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립일인가 신청일을 기준으로 같은 시·도에 6개월 이상만 거주하면 된다. 조합설립인가를 받기 위해서는 조합원이 전체 가구수의 과반수 이상 확보돼야 한다.
지역주택조합 아파트의 장점은 청약통장이 필요 없고, 중간 유통 마진이 없어 일반분양 아파트보다 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하다는 것이다.
특히 금융권에서 돈을 빌리는 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 등이 필요 없어, 경우에 따라서는 약 20% 수준까지 가격을 낮출 수 있다. 또 전체 2분의 1 이상이 조합원인 만큼 미분양 위험도 상대적으로 낮다.
하지만 이 같은 장점에도 불구, 지역주택조합 아파트는 주의해야 할 사항도 많다고 전문가들은 입을 모은다. 가장 큰 문제는 조합원 개개인이 사업의 주체인 만큼 모든 책임을 떠안게 된다는 점이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "지역주택조합 아파트의 경우 당장 공급할 것처럼 광고하지만 실제로 시공사 선정 및 사업계획이 확정되지 않은 사업장이 상당히 많아 주의가 필요하다"며 "또 사업에 들어간다 해도 조합원간의 분쟁이 발생하거나, 사업 추진에 걸림돌이 생기면 이에 따른 피해를 고스란히 조합원이 입게 된다"고 지적했다.
김 팀장은 "초기 투자금이 총 분양가의 10% 내외인 일반분양에 비해 초기 투자금이 많이 투입되는 점도 유의할 점"이라며 "지역주택조합의 경우 토지비에 더해지는 각종 대행비용이 많이 들기 때문"이라고 덧붙였다.
특히 지역주택조합사업의 핵심인 토지확보 여부를 면밀히 체크해야한다. 실제 토지가 제대로 확보되지 않은 사업장은 리스크가 매우 큰데, 이는 지주들이 비싼 값으로 토지를 매도하려 해 보상비가 증가하고, 이에 따른 사업이 지연될 가능성도 높기 때문이다.
실제 피해사례의 대부분도 토지매입이 완료되지 않아 발생한다.
한 지역주택조합 전문가는 "조합설립은 토지주의 80% 이상이 동의하면 할 수 있지만, 실질적인 착공을 위해서는 95% 이상 땅을 매입하는 것이 안전하다"고 조언했다.
그는 "과거 한 지역주택조합원의 경우 부동산 업자의 말에 현혹돼 조합에 가입하고 투자금까지 건넸는데, 나중에 알고 보니 해당 부지가 지구단위계획수립구역으로 지정되지 않고 사업을 진행할 수 없는 재정비촉진구역이어서 투자에 낭패를 본 사례가 있다"고 말했다.
또 "사업부지 내에 국·공유지가 포함됐는데 해당 관리청과 매각 및 협의가 제대로 이뤄지지 않아 사업진행에 난항을 겪은 사례도 있다. 모두 사전에 토지를 제대로 확보하지 않아 발생한 일"이라며 주의를 당부했다.2010년 이후 지역주택조합 연간 설립 조합수 및 가구수 추이. <자료출처=국민권익위원회>
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